Инструкция По Ис Пользованию Программы Домовладелец

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ ДЛЯ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ ПЕНСИОННОГО ВОЗРАСТА (SCHE)

Совместные Программы ООН для Мангистауской и Кызылординской областей объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД: manual for technical co-operation projects English.

Выбор наилучших систем управлениясложен и может решиться лишь на. собрании домовладельцев и членов товариществасобственников жилья. эксплуатации жилогомногоквартирного дома, пользования квартирами и разработка эффективной программы мониторингаработы управляющей.

Адвокаты Сергей Крюков и Николай Сабуров - захват подвалов. ПРОГРАММЫ ДЛЯ ТСЖ использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Минюст РФ приказом от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения.

Жилищно-эксплуатационные организации и домовладельцы обязаны: пользованию газом, иметь инструкции по эксплуатации приборов и соблю- дать.

Рограмма «SCHE» позволяет снизить налог на недвижимость лицам пенсионного возраста, отвечающим требованиям программы и имеющим.

рограмма «SCHE» позволяет снизить налог на недвижимость лицам пенсионного возраста, отвечающим требованиям программы и имеющим собственный дом или квартиру. В соответствии с программой, оценочная стоимость жилья уменьшается на долю от 5% до 50%, что в свою очередь сокращает налог на недвижимость. Владельцы недвижимости, имеющие льготы по программе «SCHE», автоматически имеют право на сокращение налогов по программе «Enhanced STAR» . Заявление на программу должно быть подано до 17 марта.

Программа Домовладелец предназначена для управления ЖКХ, управления ТСЖ, Централизованный учет начислений и оплаты позволяет вести.

БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ МЕТОДИЧЕСКОЕПОСОБИЕ Под редакцией ПИВОВАРОВА В.Ф. ДИРЕКТОРА АКАДЕМИИ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА, АКАДЕМИКА, ДОКТОРА ТЕХНИЧЕСКИХНАУК МОСКВА 4-й филиал Воениздата 2003 Важнейшим результатом проводимойреформы ЖКХ явилось изменение структуры собственности муниципального фонда, чтов свою очередь определило проблему его управления и обслуживания, в связи с чемпоявилась возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуруправления. Выбор наилучших систем управлениясложен и может решиться лишь на основе оценки и сравнения эффективностиразличных вариантов, совершенствования структуры собственности на жилье идругие жилищно-коммунальные объекты, в том числе путем развития системысамоуправления в жилищной сфере. Важным направлением реформирования ЖКХ выступаетформирование кондоминиумов, как единых имущественных комплексов, и созданиетовариществ собственников жилья для управления ими, привлечение жителей ксамоуправлению. В условиях реформированияжилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение ролисобственников жилья, выступающих в роли заказчика на предоставлениежилищно-коммунальных услуг, и их участие в управлении комплексами недвижимогоимущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищногофонда. Поэтому необходимо, в этой связи,осуществлять целенаправленную политику, обеспечивающую создание благоприятныхусловий для усиления роли общественных организаций жителей, ассоциаций ТСЖ поих участию с целью повышения эффективности управления жилищным фондом. Предлагаемое Вашему вниманиюметодическое пособие написано в поиске путей и методов реформирования ЖКХ.Авторы убеждены, что данное методическое пособие поможет новым управляющим ТСЖперейти к профессиональному управлению жилищным фондом. АВТОРЫ: Гридасов С.Ю. - заместительдиректора ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства, аспирант; Кузнецов С.В. -аспирант Академии коммунального хозяйства; Шефель О.М. - директорфедерального центра реформирования ЖКХ Академии коммунального хозяйства,аспирант. 1.2 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ. ТЕРМИНЫ И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ Земельно-имущественныйкомплекс - совокупность объектов недвижимости, объединённыходной общей территорией. Кондоминиум -единый комплекс недвижимого имущества. Он включает в себя земельный участок вустановленных границах и расположенное на нём здание. А также иные объектынедвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иныхцелей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц,Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формахсобственности. Общееимущество в кондоминиуме - находящееся в общей долевойсобственности домовладельцев или инвесторов (застройщиков) и обслуживающееболее одного лица, не являющегося частным. Неделимое имущество, том числе: - земельный участок в установленныхграницах с пешеходными и транспортными дорогами, элементами озеленения иблагоустройства; - помещений для коммерческих инекоммерческих целей; - межквартирные лестничные клетки,лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты; - коридоры, чердачные помещения,крыши, технические этажи, подвалы, ограждающие несущие и несущие конструкции; - механическое, электрическое,сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутрипомещений и обслуживающее более одного помещения; - иные объекты, предназначенные длястроительства, обслуживания, эксплуатации кондоминиума или служащие для егоиспользования; - а также - необходимая для строительстваили эксплуатации кондоминиума документация. Частноеимущество в кондоминиуме - находящееся в частной,государственной, муниципальной, и иной формах собственности домовладельцевпомещения и иные объекты недвижимости, предназначенные для жилых, нежилых ииных целей, входящих в состав кондоминиума. Домовладение- не являющийся кондоминиумом земельно-имущественный комплекс,предназначенный для жилых и иных целей. Помещение -единица комплекса недвижимого имущества. Часть жилого здания, инойсвязанный с жилым зданием объект недвижимости. Единица в натуре,предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иныхцелей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так жеРоссийской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальныхобразований. Этажподвальный - этаж при отметке пола помещений нижепланировочной отметки более чем на 1/2 высоты помещения, свободный отинженерных коммуникаций, кроме нагревательных приборов и сетей. Основание -технический паспорт. Этажтехнический - этаж для размещения инженерного оборудования икоммуникаций; может размещаться в нижней части (техническое подполье), верхний(технический чердак) или в средней части здания. Коллективнаясобственность - принадлежность имущества одновременно несколькимнезависимым субъектам права (отличать от собственности юридического лица) сопределением долей каждого из них (долевая собственность) или без определениядолей (совместная собственность). Земельныйучасток в установленных границах - участок земли, имеющийв соответствии с действующим законодательством или установленные городскойадминистрацией целевое назначение, свойства, обременения, сервитута, размеры, атакже границы по отношению к окружающим его другим смежным земельным участкам иобъектам, расположенным на них. Техническоеобслуживание - выполнение работ по эксплуатации, текущемуремонту, санитарному обслуживанию строения, оборудования, территории. Коммунальныеуслуги - водоснабжение и водоотведение, подачаэлектрической и тепловой энергии (отопление, горячее водоснабжение), газа,вывоз бытовых отходов. Прочиеуслуги - радио, телефон, телевизионная антенна, услуги консьержек исадовников, установка и эксплуатация домофонов, охранной сигнализации и т.п. Земельныеплатежи - плата за землю в форме земельного налога или аренднойплаты в зависимости от права пользования земельным участком. Товариществособственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация,созданная домовладельцами в кондоминиуме на объектах существующей застройки, вцелях совместного управления кондоминиумом, обеспечения его обслуживания иэксплуатации. Домовладелец- собственник помещения в комплексе недвижимого имущества -кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество. Доля участия- установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности наобщее имущество, определяет его долю в общем объёме обязательных платежей насодержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общемслучае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товариществасобственников жилья. Общееимущество - части комплекса недвижимого имущества,предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесносвязанные с ними назначением и следующие их судьбе (находятся в общей долевойсобственности собственников помещений - домовладельцев). Правление -орган, управляющий каким-либо учреждением, организацией. Правление товарищества - егоисполнительный основной орган, избираемый на срок не более двух лет из членовтоварищества и подотчётный общему собранию. Действует от имени и в интересахтоварищества. Управляющий- в товариществе собственников жилья наёмное лицо, управляющеекондоминиумом, выполняющее от имени товарищества функции заказчика дляобслуживания и эффективного функционирования кондоминиума. Пользуется дляисполнения своих обязанностей лицензией на управление кондоминиумом.Управляющий должен обладать лицензией на право управления кондоминиумом. Учёт набалансе - ведение бухгалтерской документации о наличии основныхфондов, переданных в управление и полное хозяйственное ведение. Управлениеколлективной собственностью, общей совместной и общей долевой собственностью -управление и распоряжение имуществом по соглашению всех собственников (ст.3 п. 2 Закона РФ «О собственности РФ»). Границы прав по управлению ираспоряжению имуществом, находящимся в общей собственности, определяются вконкретном соглашении между собственниками и зависят от того, какой объём прави обязанностей собственники согласны передать третьему лицу. В случаеуправления домом товарищества собственников помещений, объём прав по управлениюопределяется в Учредительном договоре товарищества. В кондоминиумах вколлективной (обшей совместной или общей долевой) собственности находятсямежквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другиеместа общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовыетерритории. Правохозяйственного ведения - государственное или унитарноемуниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на правехозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом впределах, определяемых в соответствии с Гражданским Кодексом (статья 294 ГК). Правасобственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении -собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии сзаконом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей егодеятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителяпредприятия - директора, осуществляет контроль над использованием по назначениюи сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право наполучение части прибыли от использования имущества, находящегося вхозяйственном ведении предприятия. Предприятие не вправе продаватьпринадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдаватьего в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной(складочный капитал) хозяйственных обществ или товариществ или иным способомраспоряжаться, за исключением случаев, установленных законом или инымиправовыми актами. Остальным имуществом, принадлежащимпредприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев,установленных законом или иными правовыми актами (295 статья ГК). Правооперативного управления - казенное предприятие, а такжеучреждение в отношении закреплённого за ним имущества осуществляет в пределах,установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиямисобственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряженияим. Приобретениеи прекращение права хозяйственного ведения или права оперативного управленияимуществом, - в отношении которого собственником принято решениео закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятияили учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом ииными правовыми актами или решениями собственника (статья 299). Доверительное управлениеимуществом - передача одной стороны - учредителем управления -другой - доверительному управляющему - на определённый срок имущества вдоверительное управление (траст), которое осуществляется в интересах учредителяуправления или указанного им лица - выгодоприобретателя. 2.1 КОНДОМИНИУМ - РАЗЛИЧНЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ В федеральном законе «Отовариществах собственниках жилья» кондоминиум определяется как единый комплекснедвижимого имущества. Данное определение чётко указывает на существенныепризнаки понятия кондоминиум: 1. Комплекс недвижимого имущества; 2. Состоит из нескольких частей -минимум двух, находящихся в разных формах собственности: например, частная иобщая долевая, или муниципальная и общая долевая или т.п.; 3. Всегда включает в себя земельныйучасток - без земли нет кондоминиума; 4. Включает в себя либо жилоездание, либо объекты недвижимости; 5. Отдельные части кондоминиумамогут быть предназначены как для жилых, так и нежилых целей. Домовладельцы в целях реализациисвоих прав по владению, использованию и распоряжению общим имуществом вкондоминиуме могут образовывать товарищества собственников жилья (ТСЖ). Собственники жилья, объединённые втоварищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии иэксплуатации своего имущества, они больше кого-либо заинтересованы в наиболеевыгодном использовании подвалов, чердаков, других помещений, придомовыхземельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользованияжилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, придомовымитерриториями. Основная цель образования ТСЖ -обеспечение эффективного совместного управления использования общего имущества,входящего в состав кондоминиума. Сегодня наиболее распространеннымиформами управления жилищным фондом являются: - государственные унитарныепредприятия Дирекция Единого Заказчика, выступающие от лица (муниципального)собственника заказчиком, заключая договора с подрядными организациями ипоставщиками жилищных и коммунальных услуг; - некоммерческие организации - ЖСК,ЖК, и т.п., занимающиеся эксплуатацией, ремонтом, обслуживанием собственныхдомов и собственных коммуникаций без специальных договоров с кем бы то ни было.Так как объекты, обслуживающие в жилых домах - крыши, лестничные клетки,лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры и технические этажи, подвалы и т.п.,- принадлежат кооперативу, как юридическому лицу. А не лицам, проживающим вдоме; - специализированные некоммерческиеорганизации, имеющие право зарабатывать средства для совместного управления,эксплуатации, ремонта, приращения земельно-имущественного комплекса, владения,пользования и в установленных законодательством пределах распоряжаться общимимуществом - товарищества собственников жилья (ТСЖ) и товариществасобственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖ ВСК). Многие считают, что задача ТСЖ -исполнение функций эксплуатирующей организации, обеспечивающей нормальноепроживание граждан, хотя основные задачи, возлагаемые на товариществасобственников жилья, выглядят так: - эффективное совместноеиспользование общего имущества; - обеспечение предоставлениядомовладельцам жилищно-коммунальных услуг; - поддержание технического исанитарного состояния здания в соответствии с Нормами и Правилами; - поддержание первоначальногорыночного уровня стоимости недвижимости и по, мере возможности, его повышение; - предоставление домовладельцамусловий безопасного и удобного проживания; - минимизация затрат наобслуживание и коммунальные услуги; - получение, дополнительногофинансирования за счёт хозяйственной деятельности; - оказание жильцам дополнительныхуслуг; - предоставление интересовсобственников во взаимоотношениях с третьими лицами; - совместный контроль надсоблюдением норм общежития. Как видно, это не толькоэксплуатация, но и управление, поэтому цели, которые объединяют домовладельцевв товарищества собственников жилья можно условно разделить на две группы. Первая группа - включает всебя согласование прав домовладельцев как собственников общего имущества вкондоминиуме. Вторая группа целей -связана с осуществлением управления кондоминиумом,хозяйственно-эксплуатационной деятельности товарищества и распределениемиздержек по возмещению затрат среди владельцев по содержанию недвижимости ичленов их семей. Очевидно, что пути достижения целейи задач будут во многом зависеть от качества управления ТСЖ и его финансовыхвозможностей. Для достижения целей, ради которыхсоздано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотреннойв уставе ТСЖ, причём деятельность товарищества, как некоммерческой организации,не должна иметь основной целью извлечение прибыли, поэтому основные видыдеятельности товарищества это: - управление, обслуживание,эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; - сдача в аренду, в наём, либопродажа недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящего всобственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых длясодержания общего имущества кондоминиума и его улучшения. При этом помещения, (как жилые, таки не жилые), принадлежащие товариществу могут управляться и обслуживаться каксвоими силами, так и силами других организаций (внутреннее и внешнееуправление). В первом случае в товариществе(ТСЖ) по трудовому договору работают граждане: управляющий, бухгалтер,экономист, техник. А также слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.п. Онизанимаются управлением и обслуживанием жилых помещений и помещений, к нимприлегающим, а также придомовых территорий. Во втором случае ТСЖ заключаетдоговор с управляющей организацией на обслуживание жилого дома, тем самым,передавая функции управления внешней управляющей компании, оставив за собойтолько контролирующие функции собственника. Для обеспечения эксплуатации жилогомногоквартирного дома, пользования квартирами и общим домовым имуществом жилогодома домовладельцы в праве самостоятельно выбрать способ управления недвижимымимуществом. Причём решение домовладельцамидолжно приниматься добровольно и самостоятельно, без каких-либо властныхпредписаний относительно конкретного способа управления, исходящих от органовгосударственной власти или органов местного самоуправления. Однако вопрос не втом, чтобы ТСЖ просто взяли на себя функции существующих ДЕЗов и РЭУ, а в том,чтобы обеспечить комфортное проживание в кондоминиуме и управлять финансовымипотоками товарищества. Закон предусматривает несколькоосновных способов управления кондоминиумом и может осуществляться путём: 1. Непосредственного управлениядомовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числедомовладельцев. В случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырёхпомещений, принадлежащих двум, трём или четырём различных домовладельцам. 2. Объединения домовладельцев втоварищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом,либо для следующей передачи по договору части или всех функций по управлениюТСЖ уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю(управляющему - имеющему лицензию). 3. Передачи домовладельцами функцийпо управлению кондоминиумом Управляющей компании, имеющей соответствующиелицензии, для обеспечения управления, эксплуатации и обеспечения поставкижилищно-коммунальных услуг. 4. Передачи в доверительноеуправление. Собственники вправе самостоятельно избрать любой способ управления. Они вправе управлятьсамостоятельно, заключить договор с управляющей компанией (внешнее управление),передать управление ТСЖ в доверительное управление. Согласно законодательству,неизбрание собственниками в кондоминиуме способа управления в течение месяцаозначает, что право избрания внешней управляющей компании перешло к органамисполнительной местной власти, которая сама, без учёта мнения собственников,определит эту компанию". В тоже время, способ управления кондоминиумомможет быть изменён в любое время по решению домовладельцев. Неизбрание домовладельцами втечение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50процентов площади помещений находится в частной собственности, влечёт наложениештрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц,уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме. Что означает непосредственноеуправление? Прежде всего, то, что домовладельцы по соглашению между собойдолжны обеспечить надлежащее техническое санитарное состояние общего имуществав кондоминиуме, а также соблюдать все требования законодательства, относящиесяк содержанию и эксплуатации жилищного фонда (ст. 144, 154, 155 ЖилищногоКодекса), в том числе и налогообложения и финансовой отчётности.Отношения домовладельцев при таком способе управления с ресурсоснабжающимиорганизациями могут оформляться индивидуально с каждым из них илиуполномоченным этими домовладельцами лицом. В случае принятия домовладельцамирешения о передаче функций по профессиональному управлению внешней управляющейорганизации товарищество должно заключить гражданско-правовой договор сУправляющей компанией о передаче ей функций по управлению кондоминиумом. Дляюридического закрепления данного способа управления требуется заключениехозяйственного договора, свидетельствующего о факте передачи функций поуправлению, подписанного всеми домовладельцами, либо лицом, уполномоченным отлица домовладельцев. Управляющая компания - этопредприятие, которое осуществляет: - хозяйственную деятельность поуправлению кондоминиумом в интересах собственника; - без доверенности представляет егоинтересы во всех инстанциях; - заключает все договора напоставку жилищных и коммунальных услуг и обеспечивает контроль над ихисполнением; - собирает средства домовладельцев(собственников помещений и членов их семей) на обеспечение их коммунальнымиуслугами, на содержание и эксплуатацию дома и обеспечивает их целевоеиспользование; - собирает средства собственников(арендаторов) нежилых помещений на содержание и эксплуатацию дома в размерахпричитающихся им долей; - получает бюджетные компенсации наэксплуатацию и ремонт кондоминиума, находящегося в собственности товарищества; - обеспечивает организацию работ посодержанию, эксплуатации и ремонту жилищного фонда и придомовой территории, егоблагоустройству и санитарной очистке; - производит паспортный иинвентарный учёт; - зарабатывает средства эффективнымуправлением, вверенным ей имуществом с тем, чтобы снижать расходыдомовладельцев и улучшать среду их обитания. Другими словами, управляющаякомпания заключает договора с предприятиями, предоставляющими жилищные икоммунальные услуги, контролирует их количество и качество, обеспечиваеттехническое и санитарное обслуживание домовладения, управляет финансовымипотоками (капиталом), образующимися как в границах домовладения, так и за егопределами. Существует так же такой вариантуправления кондоминиумом, как передача имущества ТСЖ по договору доверительногоуправления. В соответствии со статьёй 1012Гражданского Кодекса, передача имущества в доверительное управление однасторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительномууправляющему) на определённый срок имущество в доверительное управление, адругая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересахучредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительноеуправление не влечёт перехода права собственности на него к доверительномууправляющему. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительныйуправляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии сдоговором доверительного управления любые юридические и фактические действия винтересах выгодоприобретателя. Договором могут быть предусмотреныограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению. Сделкис переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющийсовершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестветакого управляющего. Это условие считается соблюдённым,если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другаясторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этомкачестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительногоуправляющего сделана пометка «Д.У.». Договор доверительного управленияимуществом - это особый договор по управлению имуществом собственника. Хотя поГражданскому Кодексу доверительное управление и не достигает столь высокойстепени доверительности, как в англо - американской системе права, тем неменее, значение личности участника договора, а также личности третьего лица -выгодоприобретателя для него достаточно велико. Доверительное управление по данномудоговору необходимо отличать от «внутреннего» управления обществом,товариществом, унитарным предприятием, их директором, а также иными уставнымиорганами. Доверительный управляющий хотя и имеет право распоряжения в той илииной степени имуществом таких организаций, но действует при этом от его имени.Никогда не принимает имущество, которым распоряжается на свой отдельный баланс,а если и несёт гражданско-правовую ответственность перед товариществом, тотолько в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 3. ст. 53Гражданского Кодекса). Отсутствие непосредственногоуправления имуществом дочернего или зависимого общества, которое являетсяобязательным признаком доверительного управления, позволяет отличать последнееи от «внешнего» управления. Передача имущества в доверительноеуправление есть форма реализации собственником своих правомочий, представленныхему п. 4 ст. 209 Гражданского Кодекса. Именно собственник определяет цельучреждения доверительного управления, объём передаваемых правомочий, а такжелицо, в интересах которого доверительный управляющий должен действовать. Объектом доверительного управлениямогут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты,относящиеся к недвижимому имуществу (ст. 1013 Гражданского Кодекса). В доверительное управление можетбыть передано и государственное, и муниципальное, и частное имущество, котороеранее было передано на правах хозяйственного ведения или оперативногоуправления унитарному предприятию, до передачи его в доверительное управлениеоно должно утратить свой предыдущий правовой статус. Согласно статье 1014 ГражданскогоКодекса учредителем доверительного управления является собственник имущества,причём как единоличный собственник, так и обладатели имущества на праве общейили совместной собственности. Доверительным управляющим можетбыть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, заисключением унитарного предприятия. По общему правилу, передача имущества вдоверительное управление - это передача его в руки профессионала. Анализ деятельности товариществсобственников жилья по управлению кондоминиумом показал, что жители пока ещебольше доверяют традиционной системе управления - передаче его в рукипрофессионалов, существующих ДЕЗ, либо Управляющих организацийнегосударственной формы собственности, нежели самоуправления. Одной из основных причин этогоявляется, то, что управление жилищным фондом требует от них (домовладельцев)большого количества различных знаний, навыков и понятий. Для обеспеченияправления ТСЖ полным набором необходимых знаний по управлению таким сложнымкомплексом, как многоэтажный жилой дом, необходимо регулярно проводитьобразовательные семинары. Внешнее управление и эксплуатацияжилищным фондом «точечным», сформированным на базе одного жилого домакондоминиумом, где нет альтернативных существующим дирекциям единого заказчикаструктур часто неэффективно. Целесообразно передавать в управлениеальтернативной управляющей компании не один кондоминиум, а комплекс жилыхдомов, от 5 до 16 строений. Создание на базе такого комплекса единой системыуправления будет более эффективным. Одной из главных целейжилищно-коммунальной реформы, для снижения издержек и повышения эффективностиуправления, является демонополизация обслуживания и управления жилищным фондоми формирование рынка услуг. В тоже время есть и экономические ограничения поразвитию конкуренции. Так, например, если размер финансовых ресурсов, связанныхс выполнением тех или иных работ недостаточен или сам объём работ настолькомал, что не вызывает интереса у потенциальных исполнителей, то в таких условияхразвитие конкуренции будет надуманным и экономически не оправданным. Такимобразом, учёт объёма оказываемых жилищно-коммунальных услуг является важным критериемпри определении стратегии системы управления жилищным фондом. Для осуществления экономической итехнической политики в реализации мероприятий по развитию самоуправленияграждан в жилищной сфере и развитии конкуренции по профессиональному управлениюжилищным фондом администрации МО совместно с Бюро технической инвентаризации идирекцией единого Заказчика необходимо: - для определения оптимальногонабора строений входящих в жилой комплекс провести межевание кварталов; - определить структуру собственностина жилые и нежилые помещения входящих в перспективный квартал по реализациимероприятий по профессиональному управлению недвижимостью; - разработать пообъектную сметурасходов и доходов содержания жилищного фонда (на каждый дом отдельно). По мнению Академии более подходящимспособом управления кондоминиумом находящегося в общедолевой собственноститоварищества собственников жилья является договор возмездного оказания услуг(гл. 39 Гражданского Кодекса РФ), который должен быть заключен с Управляющей организациейлибо с лицом, уполномоченным всеми домовладельцами. Любой договор на управление (ст. 52Федерального Закона о ТСЖ), обслуживание и эксплуатацию, а также любой другойдоговор, заключенный товариществом собственников жилья может быть прекращён товариществомбез применения к нему штрафных санкций в любой момент времени, о чём другаясторона должна быть уведомлена не менее чем за 60 дней. 2.2 ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОГО ХАРАКТЕРА. ВСТРЕЧАЮЩИХСЯ УТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ СВОИХ ПРАВ ПО УПРАВЛЕНИЮКОНДОМИНИУМОМ Несмотря на то, что самитоварищества различны изначально, проблемы правового характера во многом схожис проблемами аналогичных товариществ имеющихся в городах РФ. Анализ существующей нормативноправовой базы в сфере жилищно-коммунального обслуживания показал, что она поройпротиворечива и состоит из отдельных, не связанных между собой блоков, закоторыми иногда не видно ни идеологии, ни единой концепции преобразований. Несовершенство, противоречивостьсуществующей нормативной и правовой базы приводит к закреплению недостатков,тем самым снижается эффект от внедрения намеченных мероприятий направленных насоздание условий развития самоуправления граждан в жилищной сфере, в связи счем домовладельцы не могут реализовать некоторые права, предусмотренные законом«О товариществах собственников жилья». Вот некоторые из них. Земельные участки, на которыхрасположены жилые здания, и иные объекты недвижимости в существующей застройкене передаются в общую долевую собственность домовладельцев в нормативныхразмерах. Порядок расчёта нормативныхразмеров земельных участков в кондоминиумах отсутствует. Порядок бесплатной передачиземельных участков не определён. Домовладельцы (члены и не членытоварищества) не являются участниками земельных отношений, не могут (в такомслучае и не должны) нести расходы по оплате земельного налога, либо арендыземли, так как земельный участок в общую долевую собственность им непередавался. Договор аренды земельного участкатоварищества заключают от имени юридического лица, при этом обязательств отдомовладельцев по несению расходов не имеют. В случаях, когда территориявсё-таки была предоставлена товариществу в аренду, то вводится такое количествоограничений по её использованию, что отпадает целесообразность самой аренды.Кроме того, участник долевой собственности земельного участка имеет льготы пооплате земельного налога, а при заключении договора аренды эти льготы неучитываются. В то же время собственники нежилыхпомещений (юридические лица) в кондоминиуме оформляют аренду на весьприлегающий к дому земельный участок и часто после этого устраивают на этомучастке места парковки своих транспортных средств, тем самым, уничтожаядетские, спортивные, бельевые площадки, места выгула собак, ведут самостоятельноестроительство. Право на долю в общей долевойсобственности не регистрируется. Порядок определения доли участияотсутствует. Кроме того, до настоящего временинежилые помещения товариществам в собственность, аренду, либо управление непредоставляются. Нежилые помещения, входящие в общее имущество кондоминиумапо-прежнему отчуждаются. Встречаются случаи, когда подвалмногоквартирного дома передан (либо передаётся) в собственность несколькимюридическим лицам. Управление кондоминиумом в таком случае усложняется, так каксобственники (юридические лица) отказываются от услуг управления иобслуживания. Допуск в эти помещения для проведения текущих и регламентныхработ (подготовка к зиме и сезонной эксплуатации) по эксплуатации и ремонтуинженерных систем затруднен. В связи с чем, очень часто, обслуживающиеорганизации отказываются заключать договоры на техническое обслуживание с темиТСЖ, в домах которых проданы подвалы, чердаки и мусоросборники, служебные идругие помещения. Отсутствуют гражданско-правовые связимежду домовладельцами (не членами товарищества) и товариществом. Законом понуждение к заключениюдоговора запрещено. К тому же Закон не обязывает домовладельцев оплачивать ЖКУи прочие услуги непосредственно на расчётный счёт товарищества. В тоже время домовладельцычасто предъявляют к правлению, либо управляющему требования, не относящиеся ких деятельности. Порядок и норматив финансированияиз бюджета муниципальных образованных расходов по эксплуатации комплексовнедвижимого имущества, находящихся в управлении товариществ собственников жильяи других Управляющих компаний до настоящего времени чётко не определён. Отсутствует также официальныйперечень работ, входящих в понятие «технические обслуживание», а такжепрейскурант цен на эти работы. Дома, передаваемые в управлениеТСЖ, часто находятся в ненадлежащем техническом состоянии, но, несмотря на это,товарищества привлекаются к административной ответственности за несоблюдениенорм и правил по содержанию жилищного фонда без учёта тех обстоятельств, что принятыедома имели неудовлетворительное состояние. Дотации на финансирование затрат поэксплуатации, текущему и капитальному ремонту в товарищества не поступают. Возмещение средств задомовладельцев, имеющих льготы по оплате ЖКУ, ресурсоснабжающими предприятиямитовариществу добровольно не производится. Льготные категории граждан частосамостоятельно делают перерасчёт и недоплачивают денежные средства заполученные жилищно-коммунальные услуги. Подведя итоги, можно отметить, чтоиз-за противоречивости нормативно-законодательных актов часто проявляетсянесостоятельность товариществ в управлении с момента их создания: неплатежипроживающих, неучастие в общих расходах собственников нежилых помещений,штрафные санкции, судебные решения, перерасходы ресурсов, повышенные ставки,недофинансирование, непредставление компенсаций. 2.3 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ И ТЕХНИЧЕСКОГООБСЛУЖИВАНИЯ ДОМОВ. ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ТОВАРИЩЕСТВАМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Устоявшаяся система управленияжилищно-коммунальным хозяйством пока не достаточно эффективна, как вэкономических, так и в организационных производственно-технических аспектах. Путём перехода от существующих вжилищно-коммунальном хозяйстве административных механизмов регулирования крыночным, с целью: - существенного улучшения условийсодержания жилищного фонда; - развития конкуренции; - снижения издержек; - снижения стоимостижилищно-коммунальных услуг; - развития самоуправления вжилищной сфере, которое сможет быть действенным инструментом в реализациижилищно-коммунальной реформы в интересах населения. Объединение домовладельцев втоварищества для управления совместным имуществом и есть один из способовпривлечения населения к участию в реформирования ЖКХ. Создание товарищества собственниковжилья предоставляет возможность его членам: - получить в общую собственностьлюбые нежилые помещения, включая чердаки, подвалы по ценам 5-10 раз меньшим,чем у любого другого лица, а бесплатно - земельный участок в границахпридомовой территории, а также вновь образующиеся площади (мансарды и т.п.); - получить преимущественное правона приобретение в общую собственность свободных от обязательств нежилыхпомещений; - получать право на коммерческоеиспользование муниципальной собственности (нежилые помещения) и земельногоучастка; - обеспечить безопасность квартир,подъездов, двора под контролем жителей дома, а также высококлассноеобслуживание подъездов, дома и т.п.; - регулировать процессценообразования квартплаты, коммунальных платежей, сервисного обслуживания домав зависимости от качества жизни; - создавать новые рабочие места поместу жительства; - решать политические иэкономические задачи на микроуровне посредством территориальной общины. Исходя из знания структуры ценыкаждой услуги и возможности влияния на нее, определения границ ответственностилиц, и организаций действующих в жилищно-коммунальной сфере можно сформироватьсистему, позволяющую мобилизовать инициативу потребителя и управляющейорганизации к экономии. Одним из постулатов реформыявляется участие населения в контроле качества оказываемых услуг, расходованияресурсов и траты средств. Жилищно-коммунальные услуги весьма разнообразны,поэтому необходимо проанализировать их структуру и выстроить некую системувлияния на них потребителя. Потребитель должен знать стоимость каждой услуги,входящей в оплату жилья, чтобы оценить свою способность влиять на стоимостькаждой из них и целесообразность для него каждой составляющей. I Ключевыми механизмами всовершенствовании управления ТСЖ должно быть регулирование услуг самими потребителямии изменение порядка управления жилым домом. 1.Горячее водоснабжение Потреблениересурсов при горячем водоснабжении включает в себя постоянные и переменныесоставляющие. 4.2 ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ДОГОВОРНОЙ РАБОТЫ Среди условий, вырабатываемыхдоговаривающими сторонами, различают существенные или основные, обязательныеусловия. Так, при отсутствии срока исполнения договора он может быть признан недействительным. Необходимо определить предмет договора, его количественные икачественные характеристики. При этом следует помнить, что в более конкретной идетальной формулировке предмета договора заинтересован, прежде всего, кредитор,то есть лицо, в пользу которого должно быть исполнено основное обязательство. Вне зависимости от того, междукакими конкретно заказчиками и исполнителями заключается договор, он долженсодержать следующие условия: - Предмет договора - это может бытьи управление, по которому одна сторона Исполнитель обязуется выполнить позаданию другой стороны - Заказчика определённую работу и сдать её результатыЗаказчику, а Заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. - Цена договора. Цена работывключает компенсацию издержек и вознаграждение за управление. Цена работы поуправлению может быть определена путём составления сметы расходов и доходов. Вслучае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, она приобретает силуи становится частью договора. Цена работы может быть приблизительной илитвёрдой. При отсутствии других указаний в договоре цена считается твёрдой. - Срок исполнения договора являетсяодним из существенных условий договора, так соблюдение или нарушение срокавлечёт важные правовые последствия для сторон. Общее правило заключается в том,что сроки выполнения работ должны определяться правилами выполнения отдельныхвидов работ, если правилами сроки выполнения работ не установлены, то стороныустанавливают срок по соглашению сторон. Срок может быть определён календарнойдатой или определён периодом времени. - Если исполнитель не выполнил вустановленный срок работу, то заказчик может назначить новый срок, поручитьвыполнение работы третьим лицам или выполнить её своими силами и потребовать отисполнителя возмещения расходов или потребовать уменьшение цены за выполненныеработы или расторгнуть договор. Потребитель вправе потребовать также полноговозмещения убытков, причинённых ему в связи с нарушением сроков начала илиокончания выполнения работы. - Исполнитель обязан гарантироватьуровень качества, надёжности и экологической безопасности оказываемых услуг ипроизводимых работ. Особенно если исполнитель выполняет работы за счёт своихматериалов и оборудования. - Объём работ или услуг. - Обязательства Заказчика по оплатеработ, включая вид расчётов, сроки и форма расчётов. - Экономические санкции,применяемые к каждой стороне в случае нарушения условий договора, а такжеимущественная ответственность. - Порядок разрешения споров,возникающих в процессе выполнения договора. - Порядок изменения условийдоговора. - Условия договора, которыеявляются существенными для сторон по каждому отдельному договору, в первуюочередь технологические и технические. - Юридические адреса и банковскиереквизиты. Это связано, прежде всего, с тем,что предприятия не всегда расположены по месту регистрации, и банки тоже частоменяют. Кроме того, договорные отношения поуправлению недвижимостью и предоставлению жилищно-коммунальных услуг должнывключать условия по защите прав потребителей: - условия, гарантирующиевозможность получения потребителем услуги, соответствующей по качествуобязательным требованиям нормативам, стандартам, санитарным правилам и нормам; - ответственность исполнителей занарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества. Вопросы защиты прав потребителей, втом числе и жилищно-коммунальных услуг регламентируются Законом РФ«О защите прав потребителей», правилами пользования жилыми помещениями ипредоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации идругими законами и нормативными актами. Закон РФ«О защите прав потребителей» регулирует отношения, вытекающие из договоров, втом числе в части выполнения работ, по оказанию услуг управления и пообеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится жилоепомещение. По предоставлению или обеспечению предоставления жителям необходимыхкоммунальных услуг, также предусматривает имущественную ответственность за вредпричинённый жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствиеконструктивных, производственных или иных недостатков услуг. При этом правотребовать возмещения вреда, причинённого вследствие недостатков, признаётся залюбым потерпевшим потребителем, независимо от того, состоял он в договорныхотношениях с исполнителем или нет. За исключением если исполнитель докажет, чтовред причинён вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем правилпользования или хранения. Через договора осуществляетсяконтроль качества работ и услуг, выполняемых и оказываемых организациями,своевременно применяются меры к нарушителям обязательств в целях обеспечениявысокого качества обслуживания. В договоре собственникустанавливает объём реализации прав и обязанностей по управлению кондоминиумом.Чем шире права по владению пользованию и распоряжением имуществом, тем легчепредприятию осуществлять свою деятельность в условиях полного хозрасчёта. Для обеспечения выполнениядоговорных обязательств Управляющая организация: - непосредственно осуществляетдеятельность по обеспечению поставки жилищно-коммунальных услуг потребителям; - обеспечивает сбор, передачу,накопление и анализ оперативной и достоверной информации о ходе технологическихпроцессов и состояния основных фондов; - организует работы пообслуживанию, содержанию и ремонту кондоминиума, обеспечивая при этомнеобходимую надёжность и экологическую безопасность их функционирования; - организует работу по ликвидацииаварий и повреждений при обслуживании кондоминиума принадлежащего товариществусобственников жилья. В договоре на управлениекондоминиумом должны быть отражены следующие взаимные обязательства сторон: Управляющая организация гарантируетуровень качества, надёжности и экологической безопасности обслуживания, объёмыпредоставленных услуг, соответствующие объективным возможностям, созданнымсобственником жилищного фонда (товариществом собственников жилья), состояниюкондоминиума и объёмов финансирования. Со своей стороны товариществогарантирует оплату услуг в соответствии с реально достигнутым качествомобслуживания, контролирует выполнение договорных обязательств и определяетразмер санкций за нарушение показателей качества. При этом гарантируемые организациейпоказатели качества не должны быть ниже минимального уровня качества,утверждённого органами государственной власти. Договоры на управление междусобственником и Управляющей организацией заключаются исходя из взаимносогласованных объёмов работ, их качества, надёжности и экологическойбезопасности с учётом состава и состояния кондоминиума и величины средств,направленных на их оплату, а также размера санкций за нарушение договорныхобязательств. В свою очередь, Управляющаяорганизация заключает договора с организациями, осуществляющимижилищно-коммунальное обслуживание потребителей - обслуживание муниципальногожилищного фонда и объектов озеленения и благоустройства, водоснабжения иводоотведения, тепло -, энерго -, и газоснабжения. Договоры заключаются скаждой самостоятельной подотраслевой организацией. Договоры заключаются исходяиз экономически обоснованного тарифа, обеспечивающего возмещение издержек наоказание тех или иных услуг и производство работ. Кроме того, в тариф попредоставлению коммунальных услуг включается инвестиционная составляющая, а длянанимателей - плата за найм. Целесообразно для всех домовладельцев, членов ихсемей, владельцев и арендаторов нежилых помещений ввести также плату зауправление. Стоимость работ по договору илиуровень тарифа может меняться при существенных изменениях обстоятельствзаключения договора (повышение уровня минимальной заработной платы, изменениестоимости материальных и топливно-энергетических ресурсов, изменение системыналогообложения и т.д.). Кроме того, в договор по Управлениюобязательно должны быть включены следующие условия: - гарантии качества предоставляемыхуслуг; - определение объёмапредоставляемых услуг; - гарантии оплаты услуг; - контроль по выполнению договорныхобязательств; - санкции занарушение показателей качества. 2.1.2 Вывоз, утилизация,захоронение твердых бытовых отходов и крупногабаритного мусора. Санитарная уборка зелёных объектоввнешнего благоустройства. 2.1.3 Обеспечение предоставленияполного комплекса жилищно-коммунальных услуг, таких как: - водоснабжение и водоотведение; - теплоснабжение и подогрев горячейводы; - энергоснабжение; - телеантенны; - газоснабжения. 3.Имущественные права «Управляющей организации» 3.1 «Управляющаяорганизация» приобретает имущественные и неимущественные права на находящееся вуправлении в соответствии с настоящим договором имущество и выступаетсамостоятельно в качестве ответчика и истца в суде в соответствии с положениямидействующего законодательства Российской Федерации. 3.2 Товариществособственников жилья на условиях, определяемых настоящим договором, назначает«Управляющую организацию» единственным уполномоченным по управлению иорганизации обслуживания соответствующего жилищного и нежилого фонда и объектоввнешнего благоустройства, и озеленения, а «Управляющая организация», подписываянастоящий договор, признаёт эти условия. 3.3 На времядействия настоящего договора и в целях выполнения функций по управлению«Управляющей организации» во временное и безвозмездное пользованиепредоставляются служебные нежилые помещения. Коммунальные и эксплуатационныеуслуги оплачиваются «Управляющей организацией» на общих основаниях, за счётсобственных средств. 3.4 «Управляющаяорганизация» вправе предоставлять во временное пользование организациям,нанимаемым на работу по содержанию и ремонту жилищного, и нежилого фонда, и егоинженерного оборудования, переданные ей нежилые служебные помещения прииспользовании их этими организациями под хозяйственные цели. «Управляющая организация» неотвечает по обязательствам «товарищества собственников жилья» и её органов. «Товарищество собственников жилья»,и её органы не отвечают по обязательствам «Управляющей организации». «Управляющая организация» отвечаетпо обязательствам своим собственным имуществом. 4.Права и обязанности сторон 4.1 «Управляющая организация»обязана: 4.1.1 Управлять собственностьюТСЖ переданной ей в управление, обеспечивая при этом комфортные условияпроживания и функционирование расположенных в них организаций, согласноутверждённых Нормами и Правилами стандартов. 4.1.2. Осуществлять содержаниеуправляющей организации за счет платежей за управление, включенных в квартирнуюплату, а также за счёт процентных отчислений по видам деятельности согласноутвержденной Заказчиком (правлением ТСЖ) смете. 4.1.3. Использовать полученныеденежные средства по их прямому назначению с соблюдением положений действующихзаконодательных и нормативных актов. 4.1.4. Осуществлять оперативныйи бухгалтерский учёт результатов хозяйственной деятельности, вестистатистическую и прочую отчётность, отчитываться о результатах своейдеятельности в порядке и сроки, установленных законодательно для аналогичныхпредприятий. 4.1.5. Предоставлять правлениюТСЖ проекты планов, плановые задания и отчёты в сроки и в объёмах,установленных для служб заказчиков муниципальных районов. Вести и хранить в установленномпорядке балансовый и аналитический учёт имущества. Производить своевременныеотчисления обязательных платежей и налогов. Использовать собранные с членов ТСЖсредства строго по целевому назначению, согласно финансовому плану,согласованного председателем правления ТСЖ. Вести в установленном порядкенеобходимую документацию на все действия по передаче, ремонту, восстановлениюимущества или производству работ и их приёмке. Выполнять условия договора опередаче в управление имущества товарищества «Управляющей организации»,обеспечив сохранность рациональное использование, своевременную реконструкцию,восстановление и ремонт переданного в управление имущества ТСЖ. Не допускать использованияжилищного и нежилого фонда и объектов благоустройства в каких-либо целях,могущих привести к любому виду ущерба, или противоречащих каким-либотребованиям постановлений и нормативных актов Мэра и Правительства Москвы. 4.1.6. Предоставлятьтовариществу собственников жилья полную информацию о взаимоотношениях«Управляющей компании» с клиентами и третьими лицами, а также о любыхинтересах, существующих на момент заключения договора или возникающих в течениесрока его действия, которые могут рассматриваться, как противоречащие интересамТСЖ. Содержать систему отчетности,включая записи, журналы, бухгалтерскую документацию в соответствии сустановленными нормами. Предоставлять доступ к даннымзаписям, журналам, бухгалтерской документации, а также ко всем источникаминформации, связанным с имуществом, являющимся предметом настоящего Договора. Руководствоваться в своейдеятельности по управлению переданным ей имущественным комплексом положениями инормами, установленными для районных Дирекций единого заказчика. 4.2 «Управляющаяорганизация» имеет право: Распоряжаться от своего имени, в рамкахвыделенных ей полномочий, переданных ей вуправление имуществом. В случае превышения полномочий «Управляющая компания»отвечает перед товариществом собственников жилья и третьими лицамипринадлежащей ей на праве собственности имуществом. Прибегать к любым законным методам,какие сочтёт необходимым, для успешного выполнения задачи управления жилищным инежилым фондом, переданным ей в управление. В установленном законодательными инормативными актами порядке взыскивать с виновных суммы неплатежей ипричинённого ущерба, нанесённого неоплатой услуг. Осуществлять самостоятельный наборспециалистов для исполнения функций по управлению определённым настоящимдоговором. 4.3 Товарищество собственниковжилья обязано: Оказывать «Управляющей организации» всемерную поддержку впроцессе выполнения настоящего договора. Предоставить «Управляющейорганизации» всю необходимую информацию, имеющую отношение к управлению иэксплуатации жилищного фонда, а также полный инвентарный список имущественногокомплекса, принадлежащего ТСЖ и принятого «Управляющей организацией» вуправление. Осуществлять контроль наддеятельностью «Управляющей организации» относительно её деятельности поуправлению имущественным комплексом ТСЖ. 4.4 Товарищество собственниковжилья» имеет право: В пределах своих полномочий ссоблюдением прав и законных интересов «Управляющей организации» проверять еётекущую производственно-хозяйственную деятельность по выполнению настоящегодоговора и использованию целевых финансовых средств. Применять к «Управляющейорганизации» штрафные санкции за нарушение условий договора, исходя из условийдоговора. Утверждать норматив отчисленийфинансовых средств на содержание «Управляющей компании» рассчитанный наосновании нормативных документов Правительства Москвы. 5.Задачи и функции «Управляющей организации» 5.1 Основные задачи: 5.1.1 Обеспечение потребителейкоммунальными и прочими жилищными услугами. 5.1.2 Сбор платежей заоказываемые коммунальные и прочие услуги, оформление соответствующих договоровс собственниками, арендаторами, нанимателями и владельцами жилых и нежилыхпомещений. 5.1.3 Сохранение за собойследующих государственных функций по управлению жилищным фондом: - подготовка документов ОВД длярегистрации и снятия с регистрации граждан; - паспортный учёт населения. 5.1.4 Оказание содействияправлению ТСЖ: - в проведении мероприятий погражданской обороне; - в составлении списков проживающихк проводимым мероприятиям имеющих общегородское значение; - в доставке повесток населению извоенкоматов. Рассмотрение в установленномпорядке предложений, заявлений и жалоб, поступающих от членов ТСЖ, и принятиясоответствующих мер. Содействие заключению и оформлениюдоговоров добровольного страхования жилых помещений входящих в ТСЖ и находящихсяв муниципальной собственности. Принятие мер по взысканиюзадолженности за жилищные, коммунальные услуги с домовладельцев, членов ихсемей, арендаторов и собственников нежилых помещений. Контроль над содержанием жилищногои нежилого фонда входящего в состав кондоминиума, обеспечение регулярныхпроверок качества и объёма предоставленных услуг и выполненных работ. Обеспечение круглосуточногодежурства объединённой диспетчерской службы (ОДС), в случае подключения жилогодома к ОДС. Информирование населения обо всехвидах услуг и документов, предоставляемых им как бесплатно, так и задополнительную плату, а также о режиме работы «Управляющей организации». Ведение лицевых счетов нанимателейи карточек учёта владельцев, собственников, арендаторов жилых и нежилыхпомещений, заключение с ними договоров, предусмотренных действующиминормативными актами Правительства Москвы. Обработка бухгалтерской и прочейдокументации относящейся к деятельности по управлению ТСЖ. Обеспечение учёта договоров найма,аренды, соглашений о совладении, прочих хозяйственных договоров, в т.ч. напоставку коммунальных и прочих услуг. Хранение документов, подтверждающихправо пользования помещением или право собственности (владения). Ведение расчётов с нанимателями,арендаторами, собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги. Выдача проживающим расчётных и иныхдокументов, которые должны выдаваться физическим и юридическим лицам службамизаказчика муниципальных районов. Проведение технических осмотровжилых зданий. Обеспечение составления перечнятребуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерногооборудования и устройств, в т.ч. дефектных ведомостей. Планирование и организация работтехнического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда,инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечениемподрядчиков на конкурсной основе. Организация санитарного содержаниязданий и придомовой территории, с привлечением подрядчиков на конкурсной основе Контроль и оценка содержания домовладения. Расчёт и внесение соответствующихплатежей и налогов, в т.ч. платы за землю. Обеспечение поставки пользователямкоммунальных и прочих услуг. Обеспечение аварийно-диспетчерскогообслуживания. Организация подготовки домов ксезонной эксплуатации. 5.2Осуществление функций заказчика на выполнение работ по: - планово-предупредительному,непредвиденному и капитальному выборочному ремонту жилищного фонда согласноплану в пределах выделенных и имеющихся финансовых средств; - содержанию, техническому обслуживаниюи текущему ремонту жилищного фонда и придомовой территории; - капитальному и текущему ремонтувнутридворовых асфальтовых покрытий, согласно прилагаемому перечню в пределахвыделенного и имеющегося финансирования; - уборке дорог, находящихся в ведениитоварищества внутриквартальных и внутри домовых асфальтовых покрытий, еслитаковые имеются; - ремонту и содержанию объектовблагоустройства и озеленения, находящихся в ведении товарищества, согласноприлагаемому перечню, в пределах выделенного финансирования, если таковыеимеются. 6.Порядок расчётов 6.1 Оплата работы«Управляющей организации» за выполнение ею функций по управлению жилищным инежилым фондом и организациям работ по содержанию и ремонту объектов внешнегоблагоустройства обеспечивается за счет платежей за управление, включенных вквартирную плату, а также за счёт процентных отчислений по видам деятельностисогласно утвержденной Заказчиком (правлением ТСЖ) смете. 6.2 Услуги «Управляющейорганизации», оказываемые ТСЖ, не предусмотренные настоящим договором, должнывыполняться за дополнительную плату, устанавливаемую по взаимной договорённостисторон. 7.Ответственность сторон 7.1 «Управляющаяорганизация» за ненадлежащее исполнение условий настоящего договора отвечает впорядке, предусмотренном действующим законодательством и нормативными актамиМосквы, кроме того, несёт ответственность при: 7.1.1. В случае использованияпредоставленных согласно п.3.3. договора помещений не по назначению ТСЖ взыскивает с «Управляющейорганизации» штраф в размере 10% базовой ставки арендной платы, действующей намомент обнаружения нарушений, а также вправе расторгнуть договор в целом, либоуменьшить площадь, предоставленную «Управляющей организации». 7.1.2. За нарушение сроков сдачиотчётной документации ТСЖ имеет право взыскать штраф с Управляющей организациив размере 5-тикратного размера оплаты труда за каждое нарушение. 7.1.3 «Управляющая организация»не несёт ответственности в ситуации оправданного хозяйственного риска ифорс-мажора. 7.1.4 «Управляющая организация»не несёт ответственности перед ТСЖ за все виды ущерба или убытков, неявляющихся следствием неправильных действий самой «Управляющей организации»,или неправильных действий её работников. 8.Срок прекращения действия договора 8.1 Договор заключается на 2(два) года, с «___»____________200 г. по«___»____________200 г. 8.2 ТСЖ может в любой моментдействия настоящего договора, или продлённого договора, но не раньше 60 дней смомента письменного уведомления «Управляющей организации», расторгнутьнастоящий договор в случае систематического нарушения «Управляющейорганизацией» (свыше трёх раз) своих договорных обязательств, а также в случаеугрозы нанесения материального ущерба имуществу. При этом, «Управляющаяорганизация» освобождает служебные помещения, предоставленные ей в соответствиис п.3.3. настоящего договора, со дня его расторжения. Факты нарушения«Управляющей организацией» своих договорных обязательств и факты угрозыпричинения материального ущерба имуществу устанавливаются правлением ТСЖ иоформляются письменно. 8.3 Договор подлежитпересмотру каждые два года. 8.4. В случае измененияформы собственности «Управляющей организации» договор подлежит пересмотру. 8.5. При изменениизаконодательных и нормативных актов договор подлежит приведению в соответствиев этими изменениями в месячный срок. 8.6. После получения«Управляющей организацией» уведомления о прекращении действия договора,объясняющего его причины и определяющего срок его вступления в силу,«Управляющая организация» должна: - прекратить работу по договору вназначенный день и в том объёме, который указан в уведомлении; - прекратить расходование средств иисполнение обязанностей, предусмотренных договором, по отношению к жилищномуфонду и объектам внешнего благоустройства, за исключением тех расходов иобязанностей, которые необходимы для продолжения тех видов работ, которые ТСЖспециально санкционирует; - уведомить о прекращении своейдеятельности организации, с которой оформлены договоры; - не размещать более заказы напоставку материалов или оборудования, предоставление услуг, за исключениемособых указаний правления ТСЖ на этот счёт; - с разрешения правления ТСЖпроизвести расчёты по всем отложенным обязательствам и всем претензиям,вытекающим в связи с прекращением действия договоров, расходы по которым иливозмещение которых полностью или частично пришлось бы нести товариществу, всоответствии с положениями настоящего договора; - передать правлению ТСЖ все отчётыи документы, относящиеся к финансово-хозяйственной деятельности по данномудоговору; - предпринять необходимые меры (вт.ч., которые укажет правление ТС) по защите и сохранности жилищного фонда иобъектов внешнего благоустройства, находящихся в управлении «Управляющейорганизации». «Управляющая организация» обязана незамедлительноприступить к выполнению указанных выше обязанностей, несмотря ни на какиезадержки по определению или согласованию объёма претензий в соответствии снастоящим соглашением. После истечения срока действиянастоящего договора или в связи с его досрочным прекращением, «Управляющаяорганизация» обязана в десятидневный срок передать жилищный фонд, объектывнешнего благоустройства и оборудование, использовавшееся, приобретённое илисвязанное с управлением и эксплуатацией имущественного комплекса органу,указанному правление ТСЖ. Правление ТСЖ назначает комиссию, ккоторой переходят полномочия по передаче полномочий по управлению кондоминиумом«Управляющей организации». Комиссия составляет передаточный баланс ипредставляет его правлению ТСЖ. «Управляющая организация» должнадать указание своим сотрудникам, обслуживающим жилищный фонд и прочие объекты,следовать инструкциям этой комиссии. После подписания уведомления опрекращении действия договора, передача имущества должна начатьсянезамедлительно. Правление ТСЖ, при исполнении«Управляющей организацией» требований о расторжении договора, должнапредпринять необходимые меры для обеспечения сохранности общедолевойсобственности ТСЖ и его имущества. После прекращения действиянастоящего договора «Управляющая организация» должна передать правлению ТСЖ илилицу (лицам), им назначенному, копии всех статистических, балансовых итехнических документов и отчётов по жилищному фонду об объектах внешнегоблагоустройства. Передать все средства, находившиеся в ведении «Управляющейорганизации» и принадлежащие ТСЖ или полученные «Управляющей организацией» всоответствии с условиями настоящего договора. А также передать Товариществу вседоговоры на оказание услуг и имущество, связанное или использовавшееся при управлениии эксплуатации жилищного фонда и прочих объектов благоустройства, заисключением любого личного имущества, оплаченного и находящегося всобственности «Управляющей организации». «Управляющая организация» должна, засвой счёт, убрать все обозначения, которые могли бы указывать на то, чтожилищный фонд и объекты внешнего благоустройства находятся в ведении данной«Управляющей организации», и возместить любой ущерб, связанный с проведениемданного действия. Договор, может быть, расторгнуттакже по соглашению сторон или по инициативе «Управляющей организации» принеисполнении или ненадлежащем исполнении товариществом (ТСЖ) обязательств,предусмотренных в нём, но не раньше истечения 60 дней с момента письменногоуведомления правления ТСЖ. При этом «Управляющая организация» освобождаетслужебные помещения, предоставленные ей в соответствии с п. 3.3. настоящегодоговора, со дня его расторжения. 9.Особые условия 9.1 Настоящий договоропределяет полный объём договорённости между сторонами и подразумевает, что не существуетболее никаких других договоров или договорённостей, письменных или устных,действующих между сторонами относительно данного жилищного фонда и объектоввнешнего благоустройства, вопросов их управления и эксплуатации. 9.2. Никакие измененияданного договора не будут иметь силы, если они не скреплены подписями сторон подоговору. 9.3. В случае, есликакая-либо часть или части настоящего договора будут признанынедействительными, незаконными или неприемлемыми к исполнению, это решение недолжно отражаться не оценке обоснованности, законности и выполнимости другихего частей и положений. 9.4 Споры, возникающие междуправлением ТСЖ и «Управляющей организацией» в процессе реализации настоящегодоговора, решаются по согласованию сторон. Для разрешения возникших споровможет привлекаться третья сторона - Управа района. 9.5. При не достижениисоглашения спор передаётся на рассмотрение суда (арбитражного суда) в порядке,предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. 9.6. Все претензии повыполнению условий настоящего договора должны предъявляться сторонами вписьменной форме. 9.7 Правоотношения,возникающие при подписании настоящего договора, регулируются гражданскимзаконодательством Российской Федерации. 9.8 Права и обязанности поданному договору не могут передаваться третьим лицам. 9.9 Условия настоящегодоговора могут быть пересмотрены по письменному соглашению сторон. При изменении законодательства илипринятия соответствующих решений участниками договора, договор подлежитприведению в соответствие в месячный срок. Внесение изменений осуществляетсяотдельными дополнениями, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора, ввиде приложенийк настоящему договору. 10.Юридические адреса и реквизиты сторон Товарищество собственников жилья«Управляющая организация». 8.1 СИСТЕМА ТЕХНИЧЕСКОГО ОСМОТРА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ 8.2 ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ УСТРАНЕНИЯ НЕИСПРАВНОСТЕЙ ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ВНЕПЛАНОВОГО (НЕПРЕДВИДИМОГО) ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА ОТДЕЛЬНЫХ ЧАСТЕЙ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ИХ ОБОР УДОВАНИЯ 8.3 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЖИЛЫХ ДОМОБ 8.4 ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ 8.5 НОРМЫ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ И ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ЖИЛЫХ ДОМОВ 11.1 СОДЕРЖАНИЕ ЛЕСТНИЧНЫХ КЛЕТОК 11.2 ПЕРИОДИЧНОСТЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ МУСОРОПРОВОДОВ 11.3 ПОРЯДОК УБОРКИ ПОДЪЕЗДА 11.4 ТИПОВЫЕ УКРУПНЕННЫЕ НОРМЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ НА РАБОТЫ ПО УБОРКЕ ЛЕСТНИЧНЫХ КЛЕТОК 11.5 ПЕРИОДИЧНОСТЬ ОСНОВНЫХ РАБОТ ПО УБОРКЕ ЛЕСТНИЧНЫХ КЛЕТОК 11.6 ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО ЗДАНИЙ И ТЕРРИТОРИЙ 11.7 ОРГАНИЗАЦИЯ и УБОРКА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ 11.8 ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, СВЯЗАННЫХ С ОБСЛУЖИВАНИЕМ НАСЕЛЕНИЯ СОДЕРЖАНИЕМ ДОМА И ПРИЛЕГАЮЩИХ ТЕРРИТОРИИ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ 11.9 КРИТЕРИИ ОЦЕНОК СОСТОЯНИЯ УБОРКИ И САНИТАРНОГО СОДЕРЖАНИЯ ТЕРРИТОРИИ (САНИТАРНОЙ ОЧИСТКИ) 11.10 ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОЦЕНКИ САНИТАРНОГО СОДЕРЖАНИЯМ УБОРКИ